【導讀】物業公司曬出3年賬單,以經營困難為由要漲物業費,業主質疑賬單真實性。物業公司對業主質疑不予理會,強調單個業主沒有查賬資格。《天天315》本期特別呈現:北京怡海花園小區業主艱難維權實錄。
  央廣網財經北京4月15日消息 據經濟之聲《天天315》報道,今年3月,北京怡海花園小區物業公司在沒有和業主協商的情況下,就在小區內張貼公告。公告說,因為經營困難要漲物業費,並曬出3年賬單。
  但這個叫做“物業服務收支明細表”賬單公開內容粗略,有業主質疑賬單真實性,認為有收益被隱瞞。但物業公司對業主質疑不予理會,強調單個業主沒查賬資格。物業的態度激怒了小區多位業主。
  這些被激怒的業主認為,物業公司在不公開詳細賬目,也不和業主協商的情況下,就想單方面上漲物業費,是小區大部分業主一貫縱容的結果,在他們看來,現在大部分業主權利意識普遍淡薄。
  在怡海花園小區居住了12年的一位業主說,在物業費調價事件發生前,小區的一些業主就因為小區物業服務質量下降、上門服務收費標準不一等問題和物業溝通,但當時物業以不和單個業主談為由,冷漠對待業主提出的改進意見。在這樣的情況下,物業公司在今年2月份,突然發佈公告,說要向業主收取高額滯納金。一些往年積極繳納物業費的業主因為人在外地,不知道公告內容,回來後都被要求繳納了高額的滯納金。業主告訴《天天315》欄目的記者,當時繳納的滯納金和一個月的物業費一樣多。
  業主:我們合同上確實有收取3‰的滯納金這一條,但我們在這裡住了十多年了,大家年底交採暖費才一塊交物業費,十多年了一直是這種形式,物業從來沒提出過異議。還有一部分業主因為跟物業有糾紛,比如說我們6期有一些房子,外面下大雨裡面下小雨,物業原來還給管一管,後來乾脆直接說不管了。再有一個,我們的合同上寫的電梯費跟高壓水泵費是按實際收取,但物業這麼多年來,它不管每家每戶多大平米、不管哪層樓,它都是按電梯費一家一年6百收的。再有,其他的那些公共服務他根本就做不到,原來我們300個保安,現在只有80個保安,保安基本上全部安排在行車收費那了,根本就沒有人維持治安。一些業主因為是外地人,他們過年回家,回來以後可能也沒太註意這個公告,就過了一段時間,大概是2月份交的,就非得收人們那個滯納金,那這些業主肯定不滿,因為十多年了,你從來沒收過。但這還沒有讓大家鬧起來,最後讓大家鬧起來的是物業在3月1號貼了一個公告。
  為什麼突然收取高額滯納金?滯納金該不該交這麼多?物業還沒有解答這個問題,緊接著就又在小區張貼了一份《關於怡海花園上調物業費的公告》。公告內容是:物業公司準備在2014年2月以書面調查問卷的形式召開業主大會,就物業費上調事宜進行表決,屆時由物業公司員工上門發放意見表。公告張貼時間是今年的3月1日。
  在這之後,物業就曬出3年的賬單,但這個叫做“物業服務收支明細表”賬單公開內容粗略,有業主質疑賬單真實性,認為有收益被隱瞞。
  業主:我們只知道我們在購買房屋的時候,我們公攤了多少,而我們不知道我們公攤的這些東西它到哪去了?它產生了什麼樣的效益?比如說地表這些停車場,它原來沒有,現在它的停車場是要收費的,這些收費究竟有多少?
  業主:我們不是不同意你漲物業費。首先你要坐下來跟業主協商,我們要重新簽定物業服務合同,這是第一點。第二點,物業這麼多年從來沒有給我們公示過收支明細,你的公共收益是多少,我們從來都不知道。這種情況下,你單方面提出漲價,我們肯定不能接受。我們要求公佈明細,但是他拿出來的沒有明細。
  業主要求物業公示詳細賬單,但是得到的答覆依舊是:單個業主沒資格查賬。業主們只能寄希望於儘快成立業委會,然後再通過業委會來要求物業公司公開賬目,或者請其他會計師事務所查看物業公司賬目。
  但是想要成立業委會難度不小,怡海花園小區共有6700戶業主,得徵集齊千分之五的業主簽名,才能到街道辦申請成立業委會。據業主介紹,其實早在2001年,小區已經成立了籌備組。到投票階段時,發現很多業主都還不認識籌備組的成員,不知票該投給誰,所以只能停止相關工作。後來又有備選人員因工作等緣故不得不撤出,業委會也就到現在也沒有成立。
  這次物業單方面提出漲價後,幾名熱心業主再次開始自發組織一些業主,在怡海花園一家超市門口進行“維護業主權益”徵集業主簽名活動。短短兩天時間,就徵集到200多名業主簽名。
  但在這之後,業主們要想再組織類似活動,就不太容易了。今年3月17日,業主徵集簽名的活動被迫停止,原因是物業貼出公告,聲稱“個別業主打著成立業主委員會的旗號,在小區裡拉條幅,這種行為嚴重影響到小區業主正常生活”,並報警阻止業主開展相關活動。對於物業公司的做法,幾位熱心業主覺得很委屈。
  業主:我們參與這項維權活動的目的實際上並不是說我們希望用對抗的方式來獲得些什麼,而是說這個過去曾經讓我們驕傲的社區,讓我們每個人都感到很溫馨的社區,現在的管理可以說抱怨之聲不絕於耳。在這樣的情況下,物業公司沒有反思自己在管理方面的問題,在沒有跟業主進行充分溝通與對話的前提下,提出來一種可以說是越權甚至可以說是一種非法方式來召開所謂的業主大會。再加上它本身服務質量下降,所以就導致了業主產生了一種強烈不滿情緒。作為我個人來講,我們已經在這裡住了十年多了,我們是親眼看到、體會到這個物業的服務是如何一點一點的下降。
  業主們告訴記者,怡海花園物業服務現狀堪憂,服務水平直線下降,保安人數明顯減少。近年來,怡海花園小區治安事件頻發,還存在電梯墜人,樓道髒亂,綠地裸露等問題,業主尤其對物業亂收上門服務費的行為極為不滿。
  業主:第一,上門收費的標準是什麼?該是多少錢?就換燈這個事,我聽到最高的有200多。同樣是一位老大爺,他們家單元下麵的下水道堵了,每戶收200。
  物業服務水平降低,物業費卻要調高,業主們於是找到居委會討說法。3月21日,在部分業主的要求下,怡海花園居委會介入調停,業主代表和怡海花園物業公司協商是否漲價事宜,但最終沒能達成一致意見。
  業主向《天天315》節目反映相關問題後,記者趕到怡海花園小區進行調查採訪。記者在怡海豐達物業公司的辦公室門口看到了物業服務收支情況明細表,公開內容果然比較粗略。一位徐姓工作人員說,物業服務收支情況明細表是從建委網站下載的,是按規定填寫的內容。關於小區“共有部分”的收入問題,物業說相關收支情況已經按規定公示了。
  記者:哪些是屬於業主共有的?就你們來管理的?
  物業:車位的收入,然後小區裡面電梯廣告收入,包括公告欄平面廣告廣告收入,還有一些商業展銷,利用周末日也為了方便社區的老百姓,然後進行一些便民服務展銷,適當收一些管理費,都包含在這裡面,都屬於業主共有的,也就是這些了。但是物業公司還有什麼?除了物業費、車子費,加上公共利益的這種公共收入,還有啥收入?沒啥收入了。
  物業方面的人還說,現在物業公司確實是經營困難,入不敷出。如果有業主質疑賬單真實性,那也得等業委會成立再查賬。
  物業:個別業主,你對我們公示如果不認可,你成立完業委會之後,你可以找第三方重新核定,個別業主沒有資格去查這個帳目。
  記者:現在收入少支出多?
  物業:人員成本現在增長多少倍了?像2000幾年這個小區,當時1期的物業費平均下來合7毛到8毛之間,那個時候的人員工資,包括保潔、保安人員工資也就才700塊、800塊錢,現在員工是2000多塊錢的工資,外加上社保必須上來,790多,然後包括一年的福利、服裝和餐夥……最基層的一個保潔員現在都3600、3700,一個保安員就4500左右。
  物業費要上漲,需要通過哪些程序?是否應該先和業主協商後,再公告調價事宜?物業公司對此回覆:是依據《北京市物業服務管理辦法》相關條款,提議上調物業費標準。
  記者:是依據《北京市物業服務管理辦法》的相關條款,未成立業主大會,發生物業服務企業停止服務或其他重大、緊急物業管理事件,需要業主共同決定的,由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府和物業主管部門指導協助業主共同決定。那麼這是不是應該由業主來發起呢?
  物業:作為物業公司來給大家服務,我們認為決定這個調配就是一個重大事項,那是不應該由全體業主決定的,我們沒做什麼違法事情或者是違規的事情啊。
  記者:相關的街道辦,鄉鎮人民政府指導協助業主,然後也沒有提物業公司,對吧?
  物業:對呀,也沒有提業主呀。誰都可以發起呀,業主也可以發起呀,其他人也可以發起呀。
  記者:那您的意思就是說,如果業主共同決定一件事情的話,應該由物業公司來發起?
  物業:我沒這樣認為。重大事項全體業主決定了,最後你還是得2/3的簽字才能實施這個事情。如果業主都不同意,沒經過2/3的簽字,你調配成功了,沒有人交費,你不最後還是…
  記者:那您準備通過什麼方式來獲得2/3的業主簽字?
  物業:現在我正在征求業主的意見,看對服務還有哪些建議和意見,還有哪些需要改進的地方,我們要加強。然後再跟政府溝通,看看是怎麼指導法,這不是在政府指導下麽。
  記者:現在是在跟哪個部門溝通?
  物業:我們跟街道裡面有知會的,跟小區有知會的,還沒給答覆。他們說研究研究再給我們答覆,還沒答覆呢。
  記者:為什麼之前先沒有跟這些相關部門溝通完之後再去找業主協商呢?你們在沒有溝通之前先發佈的公告?
  物業:不是。
  記者:我現在看到的這個是3月1號發佈的一個公告,你於2014年3月份以書面調查問卷的形式召開業主大會,然後就物業服務費上調事宜進行表決,屆時由物業公司員工上門發放意見表。
  物業:是這樣想的,但是暫時還沒有推行到這一步。
  記者:馬上四月份了。
  物業:是,這不是有部分人在搗亂嗎?
  物業公司在沒經過與業主協商的情況下,就發公告說要提高物業費。物業公司後來在接受記者採訪時承認,公告內容寫得有所欠妥。
  記者:你們說要召開業主大會,那就是你們來召開,然後由你們的員工上門發放意見表,你們把這個意見表收回然後你們來統計。
  物業:但肯定是在政府的指導下,不可能我們自己唱獨角戲,這不可能的。
  記者:但問題是現在你說在政府的協助下,現在街道辦和居委會這邊不是還沒有同意說協助你們來做這個事情嗎?
  物業:他是沒同意呢,但我們也得爭取業主意見。作為一個服務企業,我們在看看客戶需要啥,客戶需要啥,努力的方向就在哪。
  記者:也就是說你們在爭取他們意見的時候,同時你們也發起了這個事情?
  物業:我知道,公告寫的可能有所欠妥,但這個事情我們的本意還是一直給大家服務好。這麼多年在虧損的情況下,服務不下降,然後還想更好的提升服務,所以我們在爭取業主的意見。可能就是寫這個文件的時候有所疏忽。不管是誰發起這個事情,但最後肯定還得是超過2/3業主同意,這是必須的。我們徵詢完意見之後,在政府街道辦和居委會的領導下,我們還得逐步推進這件事情。作為一個企業也好,如果不良性的發展下去,如果這樣一直虧損下去,一旦做不下去的話,企業一甩手的話,你想想最後吃虧的是誰?
  業主們也從街道辦處瞭解到,物業公司現在已經向有關部門遞交了漲價審批材料,一旦通過審批,就會漲價。這一未經證實的消息讓業主們感到不安。
  在小區採訪時,記者從這些積極維權的業主口中聽到的、反覆重覆的一句話是:我們不是搗亂,我們只是不想做“案板上的魚肉”。
  在這之後,他們利用工作之餘的時間整理維權材料,然後由幾個正在休假的業主把這些維權資料遞交到相關監管部門。記者也和他們一同前往到各部門遞交相關材料。
  第一站:新村街道辦事處,可搭建溝通平臺但只是搭建平臺,剩下的由雙方自己溝通。
  街道辦事處:你反映的這個問題,現在怡海也反映了這個問題,站在我這個角度就是說,儘量讓雙方能坐下來、能談,但最終結果我不知道,雙方找結合點,我們不可能說些什麼。
  第二站:後來業主們又去了北京丰台區發改委物價所,物價所回覆:物業提價他們無法監管,然後讓業主找丰台區價格舉報中心。
  第三站:舉報中心回覆,他們可以提示物業公司公示上門服務費,但關於商品房物業費漲價問題他們管不了。
  第四站:業主們後來又找到丰台區房管局小區辦,小區辦回覆,全體業主超過一半同意,物業才能漲價,然後物業公司在街道辦,居委會備案就可以漲價。
  這幾個部門都建議業主可以找街道辦事處,讓街道辦事處指導、監督,協助業主成立業主委員會,並建立與物業公司的對話平臺。
  最後,業主們來到第五站:他們找到北京市住建委物業服務指導中心,工作人員坦言,這類事件是民不舉官不究,現在業主們來投訴,他們可以約談物業,約談後再會給予業主答覆。
  記者昨天也就這個問題聯繫了街道辦物業科的王科長。
  王科長:這個周四,有怡海物業的老總,還有他們推選的代表,他們要見面談話。但目前就是怡海物業想調價,也得按照那個規定,得有2/3的業主同意。目前他有那個想法,但還沒有漲價呢,就是這個周四,街道辦事處給他們搭建一個平臺,希望他們雙方坐下來,針對比如說怡海物業漲價問題,包括服務質量問題來談。至於業委會這塊,他們說想成立業委會,但按照咱們物權法的規定,業委會成立必須得有業主5‰的人簽名,但到目前為止沒有任何一個人給街道來報這個申請。所以街道這塊現在只能是指導和監督業主組建業委會工作,我們沒有說直接讓他們組建的權利。
  業主告訴記者,還沒有遞交申請,是因為需要時間徵集業主簽名。本周四溝通結果會如何,經濟之聲和央廣網將持續關註並報道進展。
  專家點評
  維權問題專家陳鳳山,中國消費者協會律師團團長邱寶昌做客節目,就此事進行討論。
  物業到底該不該收滯納金?他們有沒有權利收?
  陳鳳山:關於滯納金,從我收集的案例來看有兩種情況,一種情況是法院認為滯納金屬於一個行政的要求,物業公司是不能收滯納金的,所以就駁回物業公司的要求。還有一種認為這是一種雙方約定的,只不過名字上用的不妥,應該叫作違約金,法院有的是支持把滯納金當做違約金來收取,但是酌情降低。從我個人角度上來說,我是不支持物業公司以滯納金的名義去收取這筆錢的。
  如果物業公司把滯納金換一個詞,換成違約金的話,是不是它就能夠獲得法律的支持?
  邱寶昌:對,如果合同一方違約,將承擔相應的違約責任。違約可能有法定責任,有的可能是約定責任。至於說約定責任,最高人民法院關於合同法的司法解釋裡面有明確規定,違約金不能超過本金的30%,這是第一。第二,這個違約金定的合不合理?公不公平?我想談一點,因為業主和物業公司簽定的物業管理合同,業主們有協商定價的權利,但沒有選聘物業公司的權利,這是一個典型的沒有經過業主協商的條款,如果這裡面的條款不公平、不合理,就應當是無效條款。
  (原標題:北京怡海花園物業稱經營困難欲調價 業主質疑賬單真實性)
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